住宅建设用地使用权续期如何收费？——以财产权的两重性为视角 | 前沿

中国民商法律网

本文为中国民商法律网原创作品，作者郭咪萍。如需转载请联系后台获得授权。

全文共2000字，阅读时间约10分钟

70年住宅建设用地使用权期间届满的续期收费之争的核心在于我们如何理解公有制条件下的土地财产权及其收益分配问题。吉林大学法学院朱振副教授在《财产权的两重性与住宅建设用地使用权续期的制度安排》一文中，结合当前我国住宅建设用地使用权续期收费问题的核心困境来解读财产权方案的独特价值，并试图从财产权的双重性理解出发，为70年地权续期的进一步法律安排提出法理上的融贯论证。

一

个人性与公共性：财产权的两重性

我国传统的土地公有制确立的是国家的绝对所有权观念，市场化的土地改革还是继续保留了国家享有未来收益的权利，这就是土地续期是否收费问题的根源。破解这一难题需要我们把财产权的“个人／国家”模式转换到“个人／社会”模式。“个人／国家”模式是国家占有收益，而“个人／社会”模式则意味着财产权益的公共使用。从国家模式转到社会模式，意味着代表全民行使土地所有权的各级政府不再是土地市场的一方利益主体，不再是作为享有市场收益的一方，而是居中的分配者，履行财产权的社会义务的功能。

财产权本身具有个人性和社会性双重属性。个人性意味着要高度重视个人财产权即个人财产自由的重要性，公共性意味着要从个人财产权中剥离出财产权之社会义务面向，由各级政府代表国家对与社会主义公有制相适应的部分重新进行合理分配。

二

财产自由的核心要义与住宅建设用地使用权益的分配

财产权的“个人／社会”模式对应着财产的自由面向和社会义务面向，其中自由面向涉及到人的基本自由和权利，这也是对财产权之社会义务面向进行再分配的基础。因为，个人对物的占有提供了对社会资源进行有效管理和利用的动机，并最终促进了经济的繁荣和社会整体福利水平的提升。

当前学界对“自动续期”争论的核心是要不要收费的问题，但其实收费问题并非关键，关键在于以什么基准来收费。从温州、青岛、深圳等国土部门的具体做法来看，它们倾向于按照土地市场价再打折优惠之后收取土地出让金。这依然体现了一种隐性的传统土地公有制思维，即“土地涨价要归公”，国家也要分享土地市场化所产生的收益。但这一做法并非最佳解决之道。完善我国住宅地权制度的切入点是，注重发挥价格在房屋财产权上的分配功能，同时，国家应退出在这一层面上的收益分配。当然，这并非意味着国家完全退出土地市场，而是国家要转换角色，开始承担发挥财产权之社会义务的功能。即使自动续期之后再收取一定的费用（收费或收税），也是为了在社会公共福祉的前提下实现财产权上合乎道德的个人自由。

三

住宅财产权之公共性的制度设置

政府不应该以永续收费的形式来介入土地市场，而只应以征税等形式达到调节社会分配的作用，而这一点正体现了财产权的公共性或社会义务面向。市场化条件下的住房承担了两重功能：一是居住；二是也构成了财产权的核心部分，具有市场交换的价值。一般而言，对于只有一套住房的人来说，居住的功能与房屋所体现的财产价值是合二为一的，于是住房就成为个人自由地生活的最重要的前提之一，因此，能够进行社会化调节的只能是超出必要居住需要的、带有投资性或储蓄性的住房部分。

因此，从财产权的“个人性／公共性”模式出发，就可以对住宅建设用地使用权续期收费的法律安排构想出一个完整的制度设计方案：第一，应当赋予公民个人以长期的土地使用权，《物权法》第149条关于“自动续期”的规定已经在形式上解决了这个问题；第二，应当对公民房屋进行区别对待，仅就带有社会关联性的房产进行社会化调节，以体现财产权的公共性质；第三，社会化调节的方式不应对个人课以过重的财产负担，比如，重新市场化的收费模式就损害到了财产权的本质内容；第四，社会化调节的实质是体现财产权的道德负担，只适宜以税收的形式实现国家的再分配义务。

温州地权的困境在于土地的市场化与土地的公有制如何协调，而重新市场化并不必然体现了公有制。原文深刻剖析了我国的传统公有制，指出其过度重视国家利益，以致在某种程度上忽视了对个人财产的保护。由此，为更好地协调财产权的自由面向和社会义务面向，我国应借鉴世界各国普遍的做法，采取税收体制来解决住宅建设用地使用权续期收费的问题。

参考文献：朱振：《财产权的两重性与住宅建设用地使用权续期的制度安排》，载《法制与社会发展》2017年第6期。

推荐阅读

近期好文

点击下方“阅读原文”，查看并下载《财产权的两重性与住宅建设用地使用权续期的制度安排》

实习编辑：于涛

责任编辑：戎慧琳

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今